4Brokers

Hypotéka na nemovitost v exekuci/insolvenci

18. 08. 2020
Ing. Pavel Sedlák MFP
Finanční a majetkový poradce

Všichni by rádi koupili nemovitost za výhodnou cenu. Jednou z variant připadající v úvahu je nemovitost, na níž byl vydán exekuční/insolvenční příkaz k prodeji.

Rozdíl mezi exekucí a insolvencí není velký a banky se k tomu staví podobně. Dražba takové nemovitosti pak probíhá různými způsoby.


V zásadě je nutné se zaregistrovat a zaplatit dražební jistotu (vratná v případě prohry). Potom lze příslušnou formou (fyzicky, elektronicky, obálková) vyhlédnutou nemovitost koupit. Bohužel již nelze říci, že taková koupě musí být vždy výhodná. Záleží na druhu nemovitosti, lokalitě a zájemcích. Do dražby se totiž může přihlásit kdokoliv (např. soused, že si rozšíří pozemek; majitel bytu, který může koupit garáž v blízkosti, jež je předmětem aukce). Tito lidé mají představu o ceně jinou než investor. Dražené nemovitosti jsou nabízeny na různých serverech, tzn. veřejně. Tím odpadá „podpultový“ prodej a s ním se snižuje atraktivita koupě.

Dříve bylo nutné mít dostatek financí, aby se člověk mohl k nemovitosti v aukci dostat. Nyní je bankovní trh natolik rozvinutý, že umí úvěrovat i takové nemovitosti. Dražitel určí i čas, aby si výherce dražby mohl sehnat peníze. Lze tedy vyřizovat hypoteční úvěr až poté, co proběhne dražba. Nicméně to úplně nedoporučuji. Přeci jen se občas u některých klientů objeví komplikace, které je důležité řešit před aukcí. Jedná se o specifický případ a na každou unikátní záležitost může být dobrá jiná banka. Standardní úvěrování umí všechny banky, avšak toto standardní není. Ač tento způsob pořízení je na trhu již dlouho dobu, stále není mnoho bank schopných koupi profinancovat.

Pokud se kupuje klasická nemovitost, zpravidla se neřeší dluhy. Advokáti píší sice do kupních smluv, že prodávající čestně prohlašuje svou bezdlužnost. Bohužel ne vždy to musí být pravda. U koupě nemovitosti v rámci exekuční dražby má kupující potvrzené, že při úhradě ceny, další dluhy prodávajícího určitě nepřebírá. (Je třeba upozornit, že vyhnout se dražbě a zkoušet vyplatit exekuce před dražbou, může být velice riskantní – ne všichni exekutoři musí mít již vše zpracované. Tzn. vyplatí se jeden exekutor a při převodu nemovitosti se objeví další tři, které je třeba vyplatit s cenou třeba i vyšší než původně smluvená kupní cena. Navíc tento způsob je již komplikovaný a kupující musí mít zpravidla další nemovitost do zástavy). Koupě exekuované nemovitosti zní lákavě a může být, avšak má to svá proti. Většinou se jedná o zdlouhavý proces. Nemovitost musí být tzv. vyčištěná od exekucí, poté se převádí. Mezitím se platí náklady i bance v podobě úroků. V některých případech se již člověk těší, až se nemovitost dostane k prodeji na dražbu. Bohužel dlužník s právníkem vymyslí kličku, jak získat čas na umoření dluhů a oddalují proces ztráty nemovitosti. Jinými slovy financovat hypotékou tento typ nemovitosti není jednoduché, ale možné ano. Jako vše na světě, však má dvě strany mince.


Ing. Pavel Sedlák, MFP

Finanční a majetkový poradce

Více o autorovi článku

Líbil se článek? Máme pro vás další!

Ochrana osobních údajů