Lidé budou vyhledávat stále častěji místo vlastního bydlení spíše dlouhodobé pronájmy.
Tvrdí to v rozhovoru pro náš blog Zdeněk Simaichl, analytik finančně poradenské společnosti 4Brokers.
V roce 2018 bylo sjednáno 99 477 hypotečních úvěrů. Přitom v roce 2017 jich bylo 109 618, v roce 2016 to bylo dokonce 114 550 hypoték. Co za tímto poklesem je?
Díky několikastupňovým opatřením České národní banky (ČNB) se svého snu o vlastním bydlení musejí pomalu vzdávat i lidé z tzv. střední třídy. To bude v konečném důsledku vyvolávat samozřejmě i stále větší tlak na nižší cenu nemovitostí. Očekávám, že ještě přes počáteční růst cen v roce 2019 dojde k jeho postupnému zastavení. Negativní roli budou hrát také pomalu rostoucí úrokové sazby bank.
Sazby jsou neustále probírané ekonomy i médii. Loni je ČNB zvedala jak divá, dá se něco podobného čekat i letos?
ČNB šlape na brzdu, co to jde, a využívá k tomu všechny nástroje, které má k dispozici. Navyšování základních úrokových sazeb situaci také neprospívá. Sazby bank pro hypoteční úvěry se budou v roce 2019 pohybovat směrem nahoru i dolů, v druhé polovině roku však očekávám spíše rostoucí trend s běžnými sazbami okolo 3,5 % p.a.
Což se může opět promítnout v zájmu lidí o hypotéky…
Zcela určitě dojde k omezení objemu poskytovaných úvěrů, a to nejen těch na bydlení. Toho jsme byli ostatně svědky už v posledním čtvrtletí roku 2018. Otázkou je jen o kolik. Můj odhad propadu objemu posyktnutých úvěrů je 20 až 30 procent.
Dá se tedy očekávat nějaká změna trendu, začnou lidé více upřednostňovat cenu před kvalitou bydlení?
Očekávám určitě výhybku od pořízení vlastního bydlení směrem k dlouhodobým pronájmům. Ty sice nebudou z pohledu měsíčního zatížení rodinných rozpočtů dostupnější, ale zatím zde není žádná regulace. Mnoho lidí tak bude muset buď výrazně snížit své nároky na bydlení, nebo jít cestou dlouhodobého pronájmu, které jim sice z rodinného rozpočtu nijak neuleví, ale zase je nikdo nebude ve výběru standardu omezovat.
Podle mnohých expertů se ČNB chová zpřísňovaním řady podmínek na poskytování úvěrů poměrně nestandardně… Čím?
Upřímně - počínání ČNB moc nechápu. Jejím primárním ani sekundárním posláním není chránit běžné spotřebitele před přílišným nebo neuváženým zadlužením. Hlavním cílem ČNB je dle Ústavy ČR (článek 98) péče o cenovou stabilitu. Z toho vyplývá ještě mnoho dalších činností, ale žádná z nich nehovoří o tom, že by bankovní rada měla přemýšlet za budoucí dlužníky a přijímat taková opatření, která je ochrání před nimi samotnými. Od toho jsou tu naopak komerční banky, které svými podmínkami schvalování úvěrů brání nebonitním dlužníkům v dalším nebo nepřiměřeném zadlužování. Tohle je totiž jejich primární business. Obchodovat s penězi a pečlivě posuzovat riziko.
Na druhou stranu ale centrální banka má mít trh tzv. pod palcem… Ona je tu od určování základních úrokových sazeb a celkově měnové politiky v zemi…
Ještě jsem z pohledu stability finančního trhu celkem chápal, když ČNB omezila ukazatel LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti - pozn. red.), což snížilo riziko případné ztráty pro banky poskytující zajištěné úvěrové produkty. Zde to mohlo a mělo skončit. Sedm moudrých mužů však šlo dále a zavedlo omezení výše měsíčních splátek (DSTI) a celkového zadlužení (DTI) vůči příjmu. Dali tím nepřímo najevo, že umí řídit riziko poskytování úvěrů daleko lépe než všechna oddělení risku a metodiky ve všech bankách působících na českém trhu - s podrobnými čísly, statistikami a daty za posledních několik desítek let - dohromady. Je velký rozdíl mezi rozumným omezováním rizika a tvrdým určováním toho, za jakých podmínek mohou komerční banky poskytovat úvěry. Vnímám to jako nepřiměřený zásah do jejich podnikání. Opravdu zvláštní.
Kdo je Zdeněk Simaichl?
Zdeněk je jednatel a analytik finančně poradenské společnosti 4Brokers. Jako poradce pro finanční plánování a hypoteční a úvěrové produkty pracuje od roku 2004. Od té doby zprostředkoval hypotéky či úvěry ve výši 1 000 mil. Kč a spravoval 150 mil. Kč na klientských účtech.
